十年房本糾紛破局啟示錄 如何讓“1號(hào)司法建議”擲地有聲？

如何有效處理矛盾糾紛工作，是擺在人民法院面前的新時(shí)代考題。

古都西安，春雨朦朧。2023年5月，在最高法第六巡回法庭，一場(chǎng)就房地產(chǎn)和建工領(lǐng)域糾紛訴源治理的經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)正在舉行，訴源治理實(shí)踐成果在這里集中釋放。

兩個(gè)月后，最高法針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)與建設(shè)工程行業(yè)部分亂象，形成了能見(jiàn)效、可落實(shí)的司法建議，“1號(hào)司法建議”正式出臺(tái)。

房產(chǎn)領(lǐng)域矛盾糾紛問(wèn)題亟待解決

困擾甘肅省永靖縣“在水一方”小區(qū)多年的執(zhí)行異議之訴系列案件是當(dāng)下房地產(chǎn)及建工領(lǐng)域糾紛的縮影，這一類案件既是推動(dòng)“1號(hào)司法建議”出臺(tái)的動(dòng)力來(lái)源，又是“1號(hào)司法建議”重點(diǎn)規(guī)范的目標(biāo)對(duì)象。

案件因何而起？

“從表面上看是由于房地產(chǎn)公司無(wú)力償還債務(wù)引發(fā)的糾紛，但實(shí)質(zhì)上分析，商品房預(yù)售管理、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記領(lǐng)域存在制度空白和監(jiān)管縫隙?！备拭C省高院民一庭副庭長(zhǎng)蓋維張指出。

最高法第六巡回法庭分黨組副書(shū)記、副庭長(zhǎng)羅智勇談到，建工類及房地產(chǎn)類案件位列六巡民事案件數(shù)量之最。

青海，近三年審理涉房地產(chǎn)案件8400余件，建工領(lǐng)域糾紛案件1.03萬(wàn)件；甘肅，除2022年有所回落，其余兩年房地產(chǎn)及建設(shè)工程案件均有所上升；寧夏，三年共受理房地產(chǎn)及建工領(lǐng)域糾紛案件3.66萬(wàn)件……

大量案件涌入法院的背后，是千萬(wàn)個(gè)家庭的急難愁盼亟待解決。

“該類案件民生牽涉深、社會(huì)影響廣、訴訟增加快、化解難度大、訴源治理弱。”羅智勇說(shuō)。

房地產(chǎn)及建工領(lǐng)域的糾紛，多數(shù)牽涉到建筑公共安全、老百姓住房、農(nóng)民工工資，是人民群眾最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題。

直面問(wèn)題才能推動(dòng)解決。為協(xié)同推進(jìn)房地產(chǎn)及建工領(lǐng)域糾紛訴源工作，2023年7月28日，“1號(hào)司法建議”發(fā)布，直面“一房多賣”“先賣后押”等房地產(chǎn)及建工領(lǐng)域亟待解決的問(wèn)題。

“保交樓是穩(wěn)民生的前提，在批復(fù)的基礎(chǔ)上，‘1號(hào)司法建議’較好地彌補(bǔ)了既有制度的空白和監(jiān)管縫隙，對(duì)于切實(shí)維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益提出了許多富有建設(shè)性的建議?！北本┖娇蘸教齑髮W(xué)法學(xué)院民法研究中心副主任雷震文說(shuō)。

從“單打獨(dú)斗”到“多元解紛”

司法建議的關(guān)鍵不僅在于“發(fā)出”，更重要的在于“落實(shí)”。如何將房地產(chǎn)及建工領(lǐng)域糾紛消除在源頭是“落實(shí)”的關(guān)鍵。

最高法第六巡回法庭一級(jí)高級(jí)法官李偉指出，黨的領(lǐng)導(dǎo)是訴源治理根本所在，以人民為中心是訴源治理目標(biāo)追求，多元共治是訴源治理工作鮮明特征。

在處理相應(yīng)的房地產(chǎn)及建工領(lǐng)域糾紛中，各地探索建立的府院聯(lián)動(dòng)是訴源治理工作的有效機(jī)制。

2023年3月，陜西省高院與省住建廳聯(lián)合制定糾紛多元化解相關(guān)工作聯(lián)動(dòng)機(jī)制，將人民法院審判職能和行政機(jī)關(guān)行政執(zhí)法職能相結(jié)合，加強(qiáng)訴源治理力量。

寧夏高院推動(dòng)司法職能向源頭和前端延伸，各級(jí)法院積極對(duì)接住建、人社、建設(shè)工程造價(jià)管理協(xié)會(huì)等互通信息，研究解決突出問(wèn)題。

“為府院聯(lián)動(dòng)和社會(huì)各方參與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防及糾紛化解提供全方位、多層次、全覆蓋的常態(tài)化運(yùn)行機(jī)制，對(duì)于協(xié)同推進(jìn)房地產(chǎn)及建工領(lǐng)域糾紛源頭治理具有積極意義?！崩渍鹞闹赋觥?/p>

“訴源治理必須久久為功，必須聯(lián)動(dòng)協(xié)同?！弊罡叻ǜ痹洪L(zhǎng)楊臨萍強(qiáng)調(diào)，人民法院必須轉(zhuǎn)變理念，把訴調(diào)對(duì)接的“調(diào)”再向前延伸，加強(qiáng)與住建部門、行業(yè)協(xié)會(huì)協(xié)同合作，從源頭上減少矛盾糾紛發(fā)生，實(shí)現(xiàn)雙贏多贏共贏。

努力實(shí)現(xiàn)矛盾糾紛化解在訴前

“當(dāng)老百姓交了錢卻拿不到房子，辦不了證，這就成了老百姓急難愁盼的大事?！弊鳛橐幻麃?lái)自基層的第十四屆全國(guó)人大代表，趙振香道出了老百姓的心聲。

“涉‘在水一方’小區(qū)系列案件的解決是為老百姓解決了‘居有所安’的住房難題，體現(xiàn)了‘如我在訴’的為民情懷?！钡谑膶萌珖?guó)人大代表陳燦建議，政府相關(guān)部門要采取更多有效手段對(duì)預(yù)售房產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)管，把矛盾糾紛化解在立案之前，守護(hù)人民利益。

加大監(jiān)管力度既是當(dāng)務(wù)之急，也是治本之策。在“1號(hào)司法建議”中，“加快制定效力層級(jí)更高的商品房預(yù)售資金監(jiān)管法規(guī)”被明確提出。

依照城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，商品房預(yù)售資金應(yīng)專項(xiàng)用于工程建設(shè)。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波建議，在向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放房屋預(yù)售許可證前，行政部門要先對(duì)企業(yè)資信狀況進(jìn)行調(diào)查，一次預(yù)售許可證對(duì)應(yīng)一個(gè)監(jiān)管賬戶，保證預(yù)售資金監(jiān)管全面到位且有力有效。

“在各方都面臨壓力的現(xiàn)實(shí)情況下，我們‘要把屁股端端地坐在老百姓這一面’，將等待審理變?yōu)榭壳爸笇?dǎo)，從單打獨(dú)斗變?yōu)槁?lián)合作戰(zhàn)，強(qiáng)化司法與行政有機(jī)結(jié)合?！绷_智勇如是說(shuō)。（人民網(wǎng)）