臺當局失靈導致高雄“城中城”慘劇

高雄市“城中城”大樓14日火災，造成46人死亡，41人受傷的慘劇，不只凸顯獨居老人及低收入戶等經(jīng)濟弱勢或低端人口，住在高風險建筑，連“安身立命”都遙不可及的悲歌，更映照出房屋持續(xù)存在的市場失靈問題，以及危老都更、住宅租賃發(fā)展政策、社會住宅、公寓大廈管理、土地分區(qū)使用管制、居住正義、人口政策等等層面的行政失靈。

房屋的市場失靈，主要是空屋余屋甚多代表房市明顯供過于求，加上人口老化及少子化導致人口負成長，房價理當走跌，如今卻居高不下，部分區(qū)段還持續(xù)上升，于是房價所得比升高，經(jīng)濟弱勢愈來愈買不起，退求有屋可租。而即使臺當局提供租金補貼，已從每年6萬戶擴大至12萬戶，并放寬青年的申請資格，卻因房東擔心被查稅補稅而拒絕房客申請，或因低端的社經(jīng)地位受歧視排斥而“租不到”，或因房租連續(xù)十年上漲，弱勢者房租占所得比也升高以致“租不起”。

市場失靈的背后，其實就是更嚴重的臺當局失靈。面對不合理上漲的房價，臺當局口頭重視卻束手無策，財政部門不課囤房稅，內(nèi)政部門也從未建立健全的租屋制度，社會住宅跳票而嚴重不足，已蓋好的社宅租金也超過弱勢所能負擔，才會出現(xiàn)城中城此種老人沒錢租屋，孤窮者只能租得起安全堪慮的違章建筑、房東出租給弱勢房客當然不愿意改建或注意公安、出了人命才吸引臺當局注意等等層出不窮的惡性循環(huán)。

要杜絕類似城中城這類悲劇的再次發(fā)生，臺當局應當修訂“住宅法”，在住宅市場及居住權利平等兩章，將“基本居住水平”納入居住安全及質(zhì)量的指標，并要求多屋族誠實申報余屋使用情形，否則課以罰則。另外，應修訂租賃住宅市場發(fā)展及管理條例（簡稱租賃條例），建立租屋登錄制度，讓租屋市場建立具參考價值之租金行情；亦搭配不誠實申報的罰則，若出租而不申報或申報不實，則予以處罰。但不應將租屋黑市透明化的責任，落在房客的房租支出扣除額列舉或勇于檢舉之上，因為房客將遭遇房租上漲或租不到的風險，永遠無法打開租屋市場黑市的死結。

其次，財政部門和內(nèi)政部門很清楚多屋族（持有四戶以上）高達32萬人，持有160萬間房屋，等于4％的人口擁有14％的房屋，法人囤房更平均持有超過25間房屋，即應利用財產(chǎn)歸戶資料，同步推動囤房稅2.0，輔以“閑置重稅、出租輕稅”的配套措施，亦即如果空屋自己不住也不出租，則應課以等同營業(yè)用房屋的較高稅率；如果出租則給予降低稅率的優(yōu)惠，以提高多屋族出租的誘因，增加租屋市場的供給量，讓更多弱勢族群租得到房屋，且可降低稅負轉嫁的風險。

此外，所得稅制的房租支出列舉扣除額，每戶上限僅12萬元（新臺幣，下同），還不如有配偶者標準扣除額24萬元，而且必須向稅局提供租賃契約、付款證明、戶籍登記證明或自住使用切結書等證明文件，通常都過不了房東這一關，反而被調(diào)漲房租，難怪全臺78萬戶承租人，僅有2.7萬戶列舉扣除，無法發(fā)揮鼓勵承租人申報租屋支出以勾稽房東的效益。若能將房租支出改為特別扣除額，并提高扣除上限為24萬元，將可明顯提高勾稽房東租賃情形的效果，讓市場更加透明。

社會住宅方面，蔡英文的八年20萬戶的承諾嚴重落后到幾乎跳票，數(shù)量嚴重不足，且租金仍超過弱勢者所能承擔，包租代管對房東也不具吸引力，內(nèi)政部門除加快興建速度，將閑置公有建物挪做社宅之外，更應支持盡速推動囤房稅2.0，快速釋出更多空屋，才能突破弱勢者“租不到”的難題。