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環(huán)京特價(jià)房“跳水式”降價(jià)?超八成買(mǎi)家在京工作

  清明假期,一則“環(huán)京樓市最慘的香河,房?jī)r(jià)‘膝斬’”的消息在微博上引起熱議。

  根據(jù)發(fā)布該消息的某房產(chǎn)大V描述,曾經(jīng)掛價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米的香河富力新城,清明推出特價(jià)房單價(jià)僅8000元/平方米,且買(mǎi)房就送車(chē)位。

  事實(shí)上,在多位香河本地的中介人士看來(lái),當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上演“膝斬”并不罕見(jiàn)。香河,這個(gè)距離北京副中心——通州直線距離30公里的河北縣城,是北京通勤族在環(huán)京地區(qū)的第二大聚集區(qū)。但其房?jī)r(jià)自限購(gòu)以來(lái)長(zhǎng)期不足通州的1/3,也低于環(huán)京區(qū)域的燕郊、大廠。

  “已經(jīng)觸底了?!币晃划?dāng)?shù)刂薪槿耸扛嬖V第一財(cái)經(jīng),北三縣(燕郊、大廠、香河)的購(gòu)買(mǎi)力主要由東三環(huán)以東的北京購(gòu)房者來(lái)帶動(dòng)。在2017年北三縣限購(gòu)后,香河的購(gòu)房需求銳減,庫(kù)存消化慢。在這一背景下,新的開(kāi)發(fā)商不愿意進(jìn)入,而舊的開(kāi)發(fā)商回款壓力大,只能將新房?jī)r(jià)格一降再降。

  不過(guò),上述中介人士同時(shí)表示,從2020年年中開(kāi)始,對(duì)外地人的新房限購(gòu)政策實(shí)際放開(kāi),這為開(kāi)發(fā)商“解套”和外地剛需購(gòu)房者抄底交易提供了契機(jī)。然而,由于不少開(kāi)發(fā)商希望以價(jià)換量、盡快消化庫(kù)存、不拖累其他區(qū)域的項(xiàng)目,進(jìn)入2021年后,香河房?jī)r(jià)繼續(xù)走低。今年春節(jié)前,富力新城的毛坯現(xiàn)房起售價(jià)已降至1.15萬(wàn)元/平方米。

  連番的降價(jià)讓部分購(gòu)房群體陷入觀望狀態(tài),以期用更低的價(jià)格來(lái)成交買(mǎi)房。而在清明假期前夕,“富力新城尾盤(pán)‘跳水式’降價(jià)”的消息傳出后,一些需求開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)。在香河北部新城的富力新城售樓處,前來(lái)看房、購(gòu)房的北京購(gòu)房者絡(luò)繹不絕。截至目前,此次掛出的約300套的特價(jià)房源已售出近九成。

  “房?jī)r(jià)跌回七年前”

  5日,第一財(cái)經(jīng)記者走訪時(shí)發(fā)現(xiàn),在富力新城售樓大廳的樓盤(pán)沙盤(pán)上,多數(shù)樓棟前,都被掛上了“售罄”二字。

  一名富力新城售樓處的銷售經(jīng)理告訴第一財(cái)經(jīng),早在前一天,掛售的特價(jià)房,就只剩下不到二成了,且剩余房源多位于一、二層或頂層。此外,77平米的小戶型特價(jià)房將不再贈(zèng)送車(chē)位。

  “連續(xù)4天,銷售部每晚加班到8、9點(diǎn),單日銷售量在60-80套左右,甚至更高?!彼f(shuō),2日下午,也即是清明假期的前一天,富力新城在售的H13區(qū)現(xiàn)房的起售價(jià)從原先的1.02萬(wàn)元/平方米降至8500元/平方米,并擴(kuò)大了供應(yīng),將多個(gè)總高為31或22層的單元樓,累計(jì)近300套房源拿出來(lái),做清盤(pán)處理。

  第一財(cái)經(jīng)記者對(duì)比發(fā)現(xiàn),本次降價(jià)后,富力新城的新房?jī)r(jià)格普遍低于同社區(qū)的二手房?jī)r(jià)格。根據(jù)安居客APP,4月以來(lái),該社區(qū)的二手房均價(jià)在9500萬(wàn)元/平方米以上。

  “房?jī)r(jià)跌回七年前?!币幻N售中介在售樓大廳介紹稱,在2015年前后,富力新城的現(xiàn)房掛售單價(jià)約在9000元/平方米,等到了2017年限購(gòu)前,現(xiàn)房掛售單價(jià)最高漲到2.5萬(wàn)元/平方米。限購(gòu)后,富力新城的房?jī)r(jià)一路走低,2019年末-2020年初,房?jī)r(jià)約為1.4萬(wàn)元/平方米,今年春節(jié)以來(lái),房?jī)r(jià)降至1.15萬(wàn)元/平方米。而在特價(jià)房推出后,基本與2014、2015年的房?jī)r(jià)持平。

  針對(duì)富力新城房?jī)r(jià)“膝斬”的現(xiàn)象,景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)稱,這或與富力地產(chǎn)目前資金鏈緊張、財(cái)務(wù)指標(biāo)踩中“三條紅線”、近期甚至傳出通過(guò)高息發(fā)債以減輕債務(wù)壓力的情況有關(guān),具有一定的個(gè)案因素。

  上述富力新城的銷售經(jīng)理也表示,富力新城項(xiàng)目仍有12區(qū)和15區(qū)尚未建成,此次推出特價(jià)房也是為了盡快回籠資金,以確保在建項(xiàng)目工程能如期交付。

  “不過(guò),據(jù)開(kāi)發(fā)商透露,目前,在建項(xiàng)目的融資問(wèn)題已經(jīng)解決,后續(xù)富力新城的房?jī)r(jià)或?qū)⒂兴厣??!彼f(shuō)。

  5日當(dāng)天,趕在清明假期結(jié)束前,富力新城又推出了H13區(qū)最后一棟可售現(xiàn)房——7號(hào)樓,樓高31層,掛售單價(jià)升至10200元左右,但此前剩余的特價(jià)房源價(jià)格維持不變?!耙灰归g,相同戶型的掛售單價(jià)上漲近1700元,這讓原本還糾結(jié)于所剩特價(jià)房樓層不好的我,現(xiàn)在卻不得不出手了?!币幻诂F(xiàn)場(chǎng)簽購(gòu)房合約的王女士告訴第一財(cái)經(jīng)。

  新房限購(gòu)松綁了?

  王女士稱,雖然在通州工作,但出于戶口、房?jī)r(jià)和子女教育的考慮,她最終選擇來(lái)香河安家,成為跨城通勤族中的一員。

  從直線距離來(lái)看,香河距離通州核心區(qū)域潞城僅27公里,約40分鐘的車(chē)程。然而,從房?jī)r(jià)水平來(lái)看,兩地樓市卻處于冰火兩重天。數(shù)據(jù)顯示,今年3月,通州新房均價(jià)為55407元/平方米,而香河新房均價(jià)則為10508元/平方米,不到前者的1/5。高企的房?jī)r(jià)勸退了大批的“北漂客”,讓他們不得不來(lái)到環(huán)京地區(qū)落腳。

  “大約有八成的購(gòu)房者都是在京工作者?!鄙鲜龈涣π鲁堑匿N售經(jīng)理告訴第一財(cái)經(jīng),其中,以在通州、亦莊工作的人群居多,也有在朝陽(yáng)工作的購(gòu)房者。

  除了抄底買(mǎi)房的因素外,王女士稱,此次決心出手的原因還有兩個(gè):一是環(huán)京一帶,香河房?jī)r(jià)雖然最低,但期房和小開(kāi)發(fā)商建設(shè)的樓盤(pán)或有爛尾風(fēng)險(xiǎn),不敢選購(gòu),而可供選擇的大盤(pán)現(xiàn)房又很少;二是北三縣的購(gòu)房資質(zhì)尚未有官方說(shuō)法出臺(tái),趁著現(xiàn)在外地人實(shí)際可以辦理網(wǎng)簽和進(jìn)行貸款購(gòu)房,及時(shí)上車(chē)。

  關(guān)于新房的購(gòu)房資質(zhì),第一財(cái)經(jīng)記者詢問(wèn)了多位當(dāng)?shù)刂薪槿耸?,他們均表示,環(huán)京北三縣目前已放開(kāi)新房限購(gòu),外地人可以貸款購(gòu)買(mǎi)1套商品房,首付為三成,網(wǎng)簽手續(xù)在20個(gè)工作日左右即可辦妥,沒(méi)有當(dāng)?shù)厣绫R蟆?/p>

  按照2017年的限購(gòu)規(guī)定,在包括北三縣在內(nèi)的環(huán)京區(qū)域,非當(dāng)?shù)貞艏用衲軌蛱峁┊?dāng)?shù)厝昙耙陨仙绫WC明或者納稅證明的,限購(gòu)一套住房,補(bǔ)繳的納稅證明和社保證明不得作為購(gòu)房的有效憑證。

  不過(guò)在“放開(kāi)新房限購(gòu)”后,對(duì)于購(gòu)房者工作地點(diǎn)和學(xué)歷方面的要求,不同中介說(shuō)法略有差異。有中介人士稱,去年4月左右,外地人在當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)新房,可以走人才引進(jìn)通道,即需要提供相應(yīng)的學(xué)歷證明。但自去年10月之后,購(gòu)房者只需要提供香河或者通州的工作證明,且沒(méi)有工作年限的要求。“總而言之,外地人在北三縣購(gòu)買(mǎi)首套新房,已經(jīng)沒(méi)有實(shí)際性的約束條件了?!?/p>

  但是,“新房限購(gòu)松綁”的說(shuō)法,并沒(méi)有官方宣布。4月6日下午,第一財(cái)經(jīng)記者向河北廊坊房管局執(zhí)法大隊(duì)處求證,接線工作人員稱,并不清楚,關(guān)于香河購(gòu)房資質(zhì)的相關(guān)事宜需詢問(wèn)當(dāng)?shù)厝嗣裾嚓P(guān)部門(mén)。隨后,記者多次致電香河住建局,截至發(fā)稿,尚未得到回復(fù)。

  在富力新城售樓處,第一財(cái)經(jīng)記者注意到,大廳的墻面上,仍張貼了“買(mǎi)房有限購(gòu)”的橫幅,對(duì)此,一名售樓處的工作人員稱,這是此前香河房管局的統(tǒng)一要求。

?。?span style="color: #666666; font-family: "microsoft yahei"; font-size: 14px; letter-spacing: normal; background-color: #FFFFFF;">第一財(cái)經(jīng)  作者:吳斯旻) 



責(zé)任編輯:袁丹華
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